Muchos propietarios pierden meses —y dinero— por no dominar los plazos reales de preaviso. En alquiler, el reloj no perdona: si llegas tarde o notificas mal, la prórroga se activa sola, aparece la tácita reconducción y tu calendario se viene abajo. Esta guía práctica te da un método cronológico, plantillas y decisiones tácticas para avisar a tiempo, por la vía correcta y con prueba fehaciente. Está pensada para propietarios exigentes que quieren recuperar su vivienda sin regalar ni un mes.
Lo Esencial En Una Frase
- Vivienda habitual (LAU): el arrendador debe preavisar con 4 meses; el inquilino, con 2 meses.
- Temporada y uso distinto (locales): manda lo pactado; si no hay cláusula, actúa con 60–90 días (mínimo 30) y corta la tácita reconducción con burofax.
- Siempre por burofax con certificación de contenido y acuse, con doble envío (vivienda + domicilio de notificaciones).
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1) Identifica Tu Contrato Antes De Mirar El Calendario
A) Vivienda habitual (LAU)
- Arrendador persona física: prórroga obligatoria hasta 5 años; después, prórroga tácita anual si nadie avisa.
- Arrendador persona jurídica: prórroga obligatoria hasta 7 años; se mantiene preaviso de 4 meses para el arrendador.
B) Temporada (estudios, trabajo, traslado)
- No hay prórrogas imperativas, pero si dejas pasar el vencimiento y el inquilino permanece con tu tolerancia (p. ej., sigues cobrando), nace la tácita reconducción con periodos civiles.
C) Uso distinto de vivienda (local, despacho, garaje independiente)
- Rigen cláusulas y, en su defecto, el régimen civil. Anticípate con un preaviso de 2–3 meses por burofax y evita pagos posteriores al vencimiento que aparenten tolerancia.
2) ¿Cuánto Antes Debo Avisar? Plazos Reales Según Escenario
Vivienda habitual (LAU)
- Tú, arrendador: 4 meses antes del fin del periodo en vigor (duración pactada o prórroga en curso).
- Inquilino (para irse): 2 meses.
- Riesgo: un solo día tarde puede regalarte otro año por prórroga tácita.
Temporada
- Lo pactado manda. Sin cláusula, recomendamos 60–90 días (mínimo 30) para ordenar entrega y visitas.
- Clave: si aceptas rentas tras el vencimiento, documenta que son indemnización por ocupación, no renta. Lo ideal: no aceptar y demandar si permanecen.
Local / uso distinto
- Si el contrato calla, 2–3 meses es prudente y creíble ante el juez. Refuerza con acta de estado y plan de reposición si hay obras no autorizadas.
3) Método Cronológico: Cronograma Que No Falla
Ejemplo práctico: tu contrato vence el 31 de octubre. Ajusta las fechas a tu caso.
D-150 / D-130 – Auditoría silenciosa
- Localiza fecha exacta de fin (día/mes/año; nada de “finales de octubre”).
- Determina si estás en prórroga obligatoria o ya en tácita.
- Revisa cláusulas: domicilios de notificación, preavisos pactados, visitas, penalizaciones.
- Decide si alegarás fin simple o necesidad del arrendador (tú o familiar). Si es necesidad, junta pruebas (trabajo, estudios, salud, libro de familia).
- Programa con tu banco la desactivación de remesas automáticas tras el Día F para evitar apariencia de tolerancia.
D-120 – Burofax capital
6) Envía burofax con certificación de contenido y acuse comunicando la no renovación para el 31/10.
7) Doble envío: vivienda arrendada + domicilio a efectos de notificaciones del contrato. Si hay avalista, notifícale también.
8) Propón cita de entrega (día/franja) y anuncia acta con inventario y lecturas.
D-90 / D-60 – Refuerzo y logística
9) Sin respuesta o con evasivas: segundo burofax citando el primero, cerrando ventana de entrega y advirtiendo indemnización por ocupación desde el 1/11 y costas.
10) Abre MASC: oferta breve con caducidad de 5 días (flexibilizas unos días a cambio de entrega ordenada y renuncia a oposición). Mejora costas y acelera salidas.
D-30 – Último aviso operativo
11) Requerimiento final con día y franja cerrados para la entrega; detalla llaves (portal, vivienda, garaje, trastero), lecturas y liquidación de suministros.
12) Indica que la falta de entrega = demanda inmediata (posesión + indemnización + costas).
Día F (31/10) – Cierre o pleito
13) Si entregan: Acta firmada + fotos/vídeo + lecturas con foto del contador + relación completa de llaves + criterio de fianza por escrito.
14) Si no entregan: Deja constancia de incomparecencia y presenta demanda en cuanto abras el despacho.
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4) Forma Correcta De Avisar: Prueba Fehaciente O Nada
- Burofax con certificación de contenido y acuse: estándar de oro.
- Doble (o triple) destino: vivienda, domicilio contractual, y avalista si existe.
- Email/WhatsApp: sirven como complemento y recordatorio, nunca como base única.
- Incidencias (no retirado, ausente): también valen; el intento fehaciente acredita tu voluntad de notificar.
- Trazabilidad: guarda justificantes, copias certificadas del contenido, informes de seguimiento y cronología.
5) Redacción Que Convence A Un Juez (Y Disuade Al Inquilino)
Puntos irrenunciables del burofax
- Objeto claro: “No renovación y fin del contrato el [fecha exacta]”.
- Preaviso cumplido: “Este aviso se practica con 4 meses de antelación conforme a la normativa aplicable”.
- Entrega y acta: día/franja propuestos, inventario, lecturas y fotos.
- Liquidación y fianza: cómo se calcularán, desgastes normales y compensaciones.
- Advertencia: permanencia = indemnización por ocupación + costas.
- MASC con caducidad: un incentivo breve que muchos aceptan (y que te favorece en costas si no lo hacen).
Si la recuperación es por necesidad del arrendador, anexa documentos (contrato laboral, certificado de estudios, informes médicos, libro de familia) y explica por qué esa vivienda y en qué plazo.
6) Evita La Tácita Reconducción Y Otros Tropiezos
- No cobres “un mes más” tras el vencimiento como renta. Si entra dinero, que conste por escrito que es indemnización por ocupación.
- Corta remesas automáticas del banco antes del final.
- Nada de acuerdos verbales de “quédate un mes más”. Si concedes, que sea documento firmado con fecha límite y penalización diaria.
- No cambies cerradura sin título; demanda y pide lanzamiento.
7) Tres Rutas Distintas, Un Mismo Objetivo
A) Vivienda habitual (LAU) con prórroga agotada
- D-120: burofax.
- D-60: recordatorio con entrega y advertencias.
- D-30: requerimiento final.
- Día F: acta o demanda.
B) Temporada que amenaza con eternizarse
- D-90/D-60: burofax de no continuidad y aviso de que todo pago postvencimiento será indemnización.
- Día F: si permanecen, demanda sin admitir rentas.
C) Local de negocio con obras no autorizadas
- Preaviso por burofax 2–3 meses si el contrato calla.
- Solicita visita previa por escrito; si se niegan, deja rastro.
- Demanda con reposición y daños si procede.
8) Checklists Operativos (Listos Para Imprimir)
Checklist “Preaviso perfecto”
- Tipo de contrato identificado (LAU/temporada/uso distinto).
- Fecha exacta de fin verificada.
- Prórroga (obligatoria/tácita) localizada en el tiempo.
- Domicilios a efectos de notificaciones localizados.
- Avalista notificado (si existe).
- Burofax con contenido certificado y acuse.
- Doble envío + archivo de acuses e incidencias.
- MASC breve con caducidad.
Checklist “Entrega sin discusiones”
- Acta con fotos/vídeo y inventario.
- Lecturas de contadores con foto (nº de contador visible).
- Relación de llaves/mandos completa.
- Liquidación de saldos (rentas/suministros).
- Criterio de fianza por escrito y plazo de devolución.
Checklist “Si no entregan”
- Constancia de incomparecencia el Día F.
- Demanda inmediata (posesión + indemnización + costas).
- Línea temporal probatoria adjunta (burofaxes, acuses, incidencias).
