Cerrar una obra con pendientes abiertos es el peor momento para improvisar. Si aceptas la entrega “con reservas” pero sin fechas, sin snagging exhaustivo y sin penalidad por demora, conviertes tu casa en un taller sin fin. La solución profesional es un burofax que fuerce: (1) entrega final con documentación completa, (2) lista de snagging numerada y medible, (3) plazos ciertos por partidas y (4) penalidad diaria por retraso, además de la retención de pagos hasta conformidad. Aquí tienes el plan jurídico-técnico para cerrarlo sin fugas.
Qué debe incluir un cierre de obra serio (y verificable)
- Acta de entrega con: fecha de finalización, identificaciones, alcance ejecutado, llaves/mandos, manuales, garantías, planos “as built”.
- Lista de snagging (pendientes) numerada por estancia y partida, con criterio de aceptación y prueba de control (foto, nivel, prueba de estanqueidad, certificado).
- Calendario de remate: plazos máximos por bloque (p. ej., pintura D+5, carpintería D+7, instalaciones D+10).
- Penalidad por demora: cuantía diaria o por hito; acumulable sin necesidad de requerimientos adicionales.
- Retención económica: porcentaje del precio final retenido hasta Certificación de Conformidad.
- Documentación obligatoria: garantías, fichas técnicas, certificados (CIE, gas, ACS, estanqueidad), marcado CE, y manual de mantenimiento si procede.
Sin estos cinco elementos, la “entrega” es papel mojado. Tu burofax debe convertirlos en obligaciones con fecha.
Señales de alerta al pedir el cierre
- “Lo vas apuntando y venimos cuando podamos” → No. Snagging cerrado por escrito y con fechas.
- “Firma el fin de obra y ya vemos los repasos” → No. Firma solo con reservas numeradas y retención.
- “No hay nadie de instalaciones esta semana” → Penalidad desde el día comprometido.
Lista de snagging que gana (cómo redactarla)
- Numera cada defecto.
- Ubica con precisión (estancia/paño/altura).
- Describe el defecto medible (no “mal pintado”, sino “veladuras visibles a 1 m en pared N”).
- Di cómo se acepta (p. ej., “acabado liso sin veladuras a luz rasante, tono homogéneo”).
- Prueba de control (foto, vídeo, nivel, regla de 2 m, prueba de agua 10 min, disparo de diferencial, etc.).
- Fecha límite por partida.
Ejemplo de tabla:
| Nº | Estancia/Partida | Defecto medible | Criterio de aceptación | Prueba de control | Fecha límite |
|---|---|---|---|---|---|
| 01 | Baño 1 – Ducha | Charco tras 10 min | Pendiente ≥1,5% a sumidero | Vídeo + nivel digital | D+7 |
| 02 | Salón – Tarima | Cejas 1,5 mm en junta | ≤0,5–1 mm según formato | Regla 2 m + luz rasante | D+10 |
| 03 | Cocina – Cto. Enchufes | Salta diferencial al usar micro | Disparo correcto y continuidad PE | Protocolo CIE | D+5 |
| 04 | Dorm. 2 – Pintura N | Veladuras a 1 m | Liso continuo sin manchas | Inspección rasante | D+6 |
Penalidad bien puesta (y cobrable)
- Objeto: por cada día de retraso más allá de la fecha/hito, penalidad de X €/día o X % del precio pendiente.
- Automática: devenga sin necesidad de nuevo requerimiento; basta el incumplimiento del hito.
- Acumulativa y no liberatoria: no sustituye tu derecho a exigir daños y perjuicios.
- Compensable con cantidades pendientes y con la retención.
Regla práctica: vincula la penalidad a bloques (pintura, carpintería, instalaciones) y al cierre total; así evitas “venimos por una cosa y el resto espera”.
Retención que protege (sin discutir)
- Porcentaje razonable del saldo final (10–20% típica en reformas), hasta certificación de conformidad y snagging 0.
- Cuenta de destino y condición de liberación claras en el burofax (firma del acta + anexos).
Burofax para entrega final, snagging y penalidad
Aviso: la fuerza del burofax está en tus fechas, tus fotos y tus anexos. Este esqueleto es orientativo y debe adaptarse. Si quieres que lo redactemos y lo enviemos con acuse y certificación de contenido, lo hacemos desde JR Abogados.
Encabezado
Remitente (propietario/cliente) – Destinatario (contratista), CIF y domicilio contractual.
Referencia: “Obra en [dirección] – Entrega final, lista de pendientes (snagging), plazo y penalidad”.
1) Entrega final con documentación
Con fecha [●] requieren entrega final con: acta, llaves/mandos, garantías, “as built”, manuales y certificados (CIE/ACS/estanqueidad, etc.).
2) Lista de snagging
Se adjunta Anexo 1 con relación numerada de pendientes, criterio de aceptación y prueba. El contratista acepta que son defectos de ejecución a subsanar sin coste.
3) Plazos ciertos por bloques
– Bloque A (instalaciones): D+5.
– Bloque B (carpintería/albañilería): D+7.
– Bloque C (pintura/limpiezas): D+10.
(D = fecha de recepción del burofax).
4) Penalidad por demora
Transcurrido cada plazo sin subsanación conforme al criterio indicado, devengará penalidad de [X €/día] por bloque y [X €/día] por entrega total fuera de fecha, compensable con saldos a favor del contratista. Todo ello sin perjuicio de reclamar daños y perjuicios adicionales.
5) Retención y forma de pago
Se comunica retención de [●]% del saldo final, a liberar únicamente con acta de conformidad firmada y cero pendientes (Anexo 2 – modelo de acta).
6) Agenda y convivencia
Ventanas de acceso: [días/horas], obligación de protecciones y de limpieza profesional al cierre.
7) MASC
Se ofrece reunión técnica el día [●] a las [●] para coordinar hitos, sin renuncia a acciones.
8) Advertencia
Si incumplen plazos o criterios, se encargará subsanación a tercero y se reclamarán costes, penalidades devengadas, daños e intereses, con imposición de costas.
Se remite por BUROFAX con acuse de recibo y certificación de contenido.
[Firma]
Modelo de “Acta de entrega con reservas” (anexo útil)
Acta de entrega final con reservas – Obra [dirección] – Fecha [●]
- El contratista entrega: llaves/mandos/manuales/garantías/certificados.
- El propietario recibe con reservas detalladas en Anexo 1 (snagging).
- Retención: [●]% del saldo final.
- Calendario de remate: Bloque A [fecha], B [fecha], C [fecha].
- Penalidad: [X €/día por bloque] + [X €/día por entrega total] desde el día siguiente al vencimiento.
- Cierre: se firmará Acta de Conformidad al alcanzar snagging 0 y entrega de certificación y limpieza.
Firmas: Contratista / Propietario.
Criterios rápidos por oficios (para escribirlos tal cual)
- Alicatados/pavimentos: regla 2 m, ≤2 mm; cejas ≤0,5–1 mm según formato; pendiente duchas ≥1,5%; prueba de agua 10 min sin charcos.
- Pintura: sin veladuras a 1 m; encuentros limpios; retoques no visibles a luz rasante.
- Carpintería: holguras uniformes (±1–2 mm), cierre suave, lacas sin piel de naranja; cantos íntegros.
- Electricidad: CIE y protocolos (aislamiento, continuidad PE, disparo diferencial).
- Fontanería/ACS: estanqueidad y caudal; sin goteos; válvulas operativas; prueba de presión.
- Limpieza final: empresa especializada; certificado de fin; sin polvo residual ni restos de obra.
Errores que te dejan sin fuerza
- Firmar “conforme” sin reservas ni retención.
- Snagging con frases vagas (“repasar pintura”, “revisar enchufes”).
- No poner fecha/hora de remate por bloques.
- Penalidad “a criterio” o “a negociar”: debe ser automática y compensable.
- Discutir por teléfono: el cierre siempre se negocia por escrito.
Plan B (rápido) si no cumplen
- Segundo burofax liquidando penalidad devengada y anunciando tercero para remates críticos.
- Subsanación con tercero, facturas y acta de conformidad propia.
- Compensación de penalidad y costes con saldos pendientes; si hay resistencia, reclamación de cantidad con costas.
Preguntas frecuentes (directas)
¿Cuánta penalidad poner?
Que duela sin ser abusiva. Como guía, entre 0,3%–0,7% del presupuesto de la partida por día de retraso o una cuantía fija (ej. 150–300 €/día) según entidad y urgencia.
¿Retengo si ya pagué casi todo?
Sí: puedes compensar penalidad y costes con cualquier saldo pendiente o, en su defecto, reclamar devolución de lo pagado de más por incumplimiento.
¿Sirve una simple lista en WhatsApp?
Como prueba inicial, sí; pero para exigir plazos y penalidad usa burofax con certificación de contenido y anexos.
¿Puedo negar llaves si no cierran pendientes?
Puedes no firmar conformidad ni liberar saldos. La posesión es tuya; lo prudente es documentar el acceso programado para remates.
Cómo lo hacemos desde JR Abogados
- Redactamos y enviamos el burofax con snagging numerado, plazos ciertos por bloques, penalidad automática y retención.
- Ordenamos tus pruebas (fotos, vídeos, pruebas de control) y, si conviene, coordinamos perito.
- Negociamos una entrega limpia: documentación completa, snagging 0 y certificación de conformidad.
- Si incumplen, activamos el Plan B (tercero + reclamación) buscando acuerdo rápido o sentencia con costas.
¿Quieres cerrar de verdad tu obra y volver a vivir en tu casa, no en una obra infinita? Dinos “vamos” y lo ordenamos hoy:
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