Te compras una vivienda “a estrenar” y, a las pocas semanas, afloran filtraciones en la terraza, fisuras en tabiques, carpinterías que calan con lluvia, baldosas que suenan a hueco, olores por un shunt mal ejecutado o una caldera que no tira. No es “mala suerte”: la promotora y los agentes de la edificación están sujetos a garantías legales y a seguros que cubren esos defectos. La clave es documentar, requerir fehacientemente y dirigir la reclamación al agente correcto (promotor, constructora, dirección facultativa y sus aseguradoras) con un burofax sólido que ponga plazos, técnica y consecuencias.
JR Abogados — 25 años reclamando a promotoras y constructoras: pericial, burofax fehaciente, negociación con aseguradoras (decenal, trienal, anual) y, si toca, demanda con medidas para que reparen bien o paguen.
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Lo que realmente cubren las garantías de construcción (y durante cuánto tiempo)
En viviendas de promotora, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) impone distintos plazos y sujetos responsables:
- 1 año (garantía de terminación o acabados): defectos de ejecución que afectan a acabados (alzados, sellados, carpinterías mal rematadas, alicatados con oquedades, pequeños desprendimientos de pintura por mala preparación, peldañeados, zócalos, etc.). Responsable principal: constructora; responde también el promotor.
- 3 años (habitabilidad): defectos que comprometen estanqueidad, salubridad, funcionalidad o seguridad no estructural: humedades por cubiertas/terrazas o medianerías, condensaciones por puentes térmicos graves, fallos de saneamiento que generan olores, aislamiento acústico muy por debajo de normativa, instalaciones que no cumplen. Responden promotor, constructora y técnicos (arquitecto/arquitecto técnico) dentro de su ámbito; entra la aseguradora trienal si existe.
- 10 años (estructura): fallos que afectan a resistencia y estabilidad del edificio (cimentación, estructura, forjados, elementos portantes). Cubre el seguro decenal del promotor; responden también agentes intervinientes.
Además, fuera de LOE, puedes ejercer acciones contractuales frente a la promotora por incumplimiento de calidades publicitadas o memoria de calidades (plazo general de acciones personales), y garantía comercial del fabricante (p. ej., equipos, carpinterías, calderas).
Regla práctica: no esperes a “ver si va a más”. El tiempo corre distinto según el defecto; activa ya tu reclamación LOE y, en paralelo, la contractual por calidades si procede.
Mapa de responsables (para no errar el tiro)
- Promotor: responde frente al adquirente por todo lo que afecte a la edificación (además de tener concertado el seguro decenal para estructura).
- Constructora: ejecución material. Su RC (responsabilidad civil) cubre muchos daños de acabado y habitabilidad.
- Dirección facultativa (arquitecto y arquitecto técnico): proyecto y control de ejecución; pueden responder en defectos de diseño o supervisión.
- Aseguradoras:
- Decenal (estructura) → acción directa frente a la aseguradora del promotor.
- Trienal (habitabilidad) → cada vez más habitual en obras recientes; solicitaremos póliza si existe.
- Anual (terminación/acabados) → menos estandarizada, pero posible vía pólizas de RC.
Táctica: reclama a todos los intervinientes y exige por escrito datos de pólizas y números de siniestro. Que se repartan internamente quién paga; tú necesitas solución completa.
Los 10 defectos que más solemos ganar (porque se prueban bien)
- Cubiertas/terrazas: sellados pobres, pendientes invertidas, sumideros mal rematados → humedades.
- Carpinterías exteriores: falta de cintas expansivas/membranas y vierteaguas sin goterón → calas con lluvia.
- Saneamiento: shunts y sifones generales mal resueltos → olores.
- Aislamiento acústico por debajo de normativa → ruidos de instalaciones o vecinos.
- Cerámicos con oquedades o piezas descascarilladas → levantamientos.
- Puentes térmicos en frentes de forjado → condensaciones y mohos.
- Instalaciones (gas, ACS, climatización) con rendimientos y equilibrados deficientes.
- Ascensores con vibraciones/resonancias que invaden viviendas.
- Patios y fachadas: juntas de aplacado sin sellar, revocos fisurados → filtraciones.
- Grietas y asientos diferenciales en garajes/trasteros que delatan errores de ejecución o compactación.
Plan de choque en 7 días: documentación que abre cheques
Día 1–2: Prueba básica y orden
- Fotos y vídeos con fecha (general y detalle). Coloca regla/moneda como escala.
- Mapa de lesiones por estancias: codifica (D-01…D-N), ubicación, tamaño y evolución.
- Recoge episodios (lluvia, olores, ruidos) con hora y condiciones ambientales.
Día 3–4: Técnica mínima imprescindible
- Pericial breve (arquitecto/ingeniero): responde qué falla, por qué, norma/ficha infringida y solución correcta (no parches).
- Ensayos si procede: prueba de estanqueidad (terrazas), termografía (puentes térmicos), medição acústica, colorante en desagües.
- Presupuestos comparables (2–3) de la solución correcta (impermeabilizar, rehacer pendientes, re-sellar con membranas, etc.).
Día 5–7: Comunicación blindada
- Solicita por email: datos de pólizas (decenal, trienal, RC), acta de recepción de obra, libro del edificio (si no lo tienes) y nº de contacto del responsable postventa.
- Prepara burofax fehaciente (abajo tienes un modelo adaptable) con plazos cortos, memoria técnica y advertencias claras.
Qué debes exigir (y cómo cuantificar sin regalar dinero)
- Reparación de la causa, no cosmética: p. ej., rehacer membrana+pendientes+sumideros en terraza con prueba final de estanqueidad, no “pintar la mancha”.
- Reposición de acabados con homogeneidad estética: pintura por paños, suelos por estancias si no hay piezas compatibles, zócalos, sellados.
- Indemnización de daños: mobiliario manchado, parquet hinchado, aparatos afectados, limpieza/deshumidificación, pérdida de uso (si no puedes habitar o alquilar).
- Costes técnicos: pericial, ensayos, dirección de obra de la reparación; suelen ser recuperables.
- Plazos cerrados, garantías por escrito de las partidas intervenidas y acta de cierre.
Cálculo práctico de pérdida de uso: renta de mercado diaria × días de indisponibilidad (o renta contractual si estabas alquilando). Si es tu vivienda habitual, cuantifica gastos de alojamiento alternativo.
Frases “obligatorias” que deben ir en el requerimiento
Aunque abajo te dejo un modelo completo, toma estas ideas clave para cualquier redacción:
- “Los defectos descritos afectan a la habitabilidad/estanqueidad/terminación y han sido verificados por técnico independiente (informe adjunto).”
- “Se requiere reparación de causa conforme a memoria técnica (no cosmética), con pruebas finales (estanqueidad, acústica, termográfica) y garantías.”
- “Se solicita identificación de pólizas (decenal, trienal, RC) y nº de siniestro, anunciando el ejercicio de acción directa.”
- “Se fija plazo de 10 días hábiles para respuesta y plan de obra; en caso contrario, ejecución sustitutoria y reclamación de costes, intereses y costas.”
- “Se propone MASC (mediación técnica) en los próximos 5 días para acordar calendario y alcances.”
Modelo de burofax fehaciente para que la promotora cumpla la garantía
Nota: Ajusta datos, lista de defectos y plazos a tu caso. Si quieres, lo enviamos por ti con certificación de contenido, anexos y gestión directa con aseguradoras desde hoy: burofaxabogado.es.
Remitente: D./D.ª [Nombre y apellidos], DNI [ ], domicilio [ ], email [ ]
Destinatario: [Promotora], CIF [ ], domicilio a efectos [ ]
Copia a: [Constructora], [Arquitecto], [Arquitecto Técnico], [Administrador Finca si procede]
Referencia: Vivienda [portal/escalera/piso/puerta] en [dirección], escritura/entrega de llaves de fecha [dd/mm/aaaa].
ASUNTO: Requerimiento de reparación y activación de garantías de construcción (LOE y contractuales)
Muy Sres.:
Tras la entrega de la…. causa y solución correcta. De forma sucinta:
- Terraza cubierta/…..→ filtraciones en salón y dormitorio (F1–F7).
- Carpinterías exteriores: encuentros …. con viento/lluvia (F8–F12).
- Saneamiento: shunt y sifón general mal ejecutados → olores en baños (F13–F15).
[Amplíe según su caso.]
Estos defectos encajan en las….calidades.
Requerimiento:
a) En el plazo máximo de 10 días hábiles,…. pruebas finales (estanqueidad/acústica/termografía) y garantías por escrito.
b) Reposición de acabados afectados con criterios de homogeneidad (pintura por ….. no hay piezas compatibles).
c) Indemnización de daños y…presupuestos).
d) Les requiero además para …. trienal (si existe) y RC de los agentes intervinientes, con indicación de números de siniestro abiertos.
Se propone MASC técnica en los próximos 5 días para…… con reclamación de intereses y costas.
Quedo a la espera de su respuesta.
Atentamente,
[Firma, lugar y fecha]
Adjuntos: Informe pericial, reportaje fotográfico, presupuestos, escritura/acta de entrega, comunicaciones previas, memoria de calidades.
Cómo negociar con promotoras y aseguradoras (lo que funciona)
- Llega con dossier: pericial + fotos + presupuestos + propuesta concreta.
- Habla en técnica: “membrana + pendientes + prueba de estanqueidad” vale más que “pinten la mancha”.
- Cierra calendario por fases (apertura, reparación de causa, reposición de acabados, pruebas finales).
- Garantías: exige mínimos por partidas (impermeabilización, sellados, carpinterías, cerámicos).
- Acta de cierre con anexos (pruebas y fotos).
- Reserva de derechos por daños sobrevenidos del mismo origen durante X meses.
Objeciones típicas de la promotora y cómo desmontarlas
- “Eso es falta de mantenimiento del usuario” → Vivienda recién entregada: tu pericial acredita defectos de origen (ejecución o diseño).
- “Es un asunto de la comunidad” → Si el origen es elemento común, que coordinen con la Comunidad; tú puedes reclamar a quien te vendió (promotor) y a la constructora.
- “Pintamos y listo” → La norma/ficha técnica exige reparar la causa; pintar no cumple LOE ni evita la reaparición.
- “No tenemos trienal” → No exime: responden por habitabilidad; además tienen RC.
- “No hay seguro decenal aplicable” → Si no es estructura, decenal no procede; pero sí habitabilidad/terminación y acción contractual.
- “Es condensación por uso” → Tu termografía/ensayo de puentes térmicos acredita defecto de envolvente (diseño/ejecución).
¿Cuándo pedir medidas judiciales inmediatas?
- Filtraciones activas que comprometen salubridad o generan daños progresivos.
- Riesgo eléctrico/gas.
- Olores insalubres persistentes por saneamiento.
- Imposibilidad de habitar (pérdida de uso).
Se solicita medida cautelar de obligación de hacer (reparación urgente) o autorización de reparación sustitutoria con cargo a la promotora/constructora, y aseguramiento de la prueba si el estado puede alterarse.
Checklist operativo para tu caso (imprime y marca)
- Reportaje foto/vídeo con fecha y escala
- Mapa de daños por estancias (D-01…D-N)
- Pericial breve con causa y solución
- Ensayos (estanqueidad/acústica/termografía) si procede
- Presupuestos de reparación correcta (no parches)
- Petición de pólizas (decenal, trienal, RC) y nº siniestro
- Burofax fehaciente con plazos, memoria e importes
- Propuesta MASC y calendario de obra
- Si bloqueo: medidas cautelares / ejecución sustitutoria
- Carpeta de gastos (limpieza, hotel, pérdida de uso)
Preguntas frecuentes rápidas
¿Puedo arreglar por mi cuenta y luego reclamar?
Sí, si hay urgencia (p. ej., entra agua) y has requerido antes o al menos notificado; documenta bien y conserva restos para peritación. Lo ideal: dar acceso previo, salvo riesgo.
¿La Comunidad debe reclamar lo común?
Sí, pero tú puedes forzar desde tu vivienda; además, reclamarás a quien te vendió (promotora) y a la constructora. Paralelamente, exige al Administrador apertura de siniestro.
¿Qué pasa si venció el año de acabados?
Queda la vía de habitabilidad (3 años) y la contractual por calidades. Y si el defecto es estructural, entra la decenal (10 años).
¿Puedo pedir alojamiento alternativo?
Cuando la vivienda es inutilizable (insalubridad, sin ACS en invierno, filtraciones graves), sí: alojamiento o pérdida de uso con factura.
Cierra bien: qué debe ocurrir antes de dar por terminado el expediente
- Reparación de causa ejecutada conforme a memoria por empresa habilitada.
- Pruebas finales (estanqueidad/acústica/termografía) archivadas.
- Reposición de acabados con homogeneidad.
- Garantías por escrito por partidas.
- Acta de cierre firmada y pago de indemnización/gastos.
- Reserva frente a daños sobrevenidos del mismo origen.
¿Lo hacemos por ti desde hoy?
Perito exprés, burofax fehaciente con memoria técnica y plazos, apertura de siniestros en aseguradoras, MASC técnico para cerrar calendario e importes, y, si se resisten, demanda con acción directa a la póliza que corresponda. Nuestro objetivo: solución completa y garantizada o indemnización íntegra.
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