Muchos propietarios piensan que la fianza es un “colchón” suficiente ante cualquier problema. Creen que si el inquilino deja desperfectos, se descuenta de la fianza y queda todo saldado. Esa idea es peligrosa y, jurídicamente, falsa.
La fianza no es un límite máximo de responsabilidad del inquilino. La fianza es solo una garantía mínima. Si el inquilino ha causado daños graves, si ha destrozado mobiliario, manipulado la caldera, inundado el parquet, reventado puertas, dejado humedades sin avisar durante meses o ha devuelto la vivienda en condiciones que la hacen inquilable durante semanas, la fianza rara vez cubre todo. Cuando los daños superan el depósito, el propietario tiene derecho a reclamar la diferencia. Y puede reclamarla por vía amistosa o, si es necesario, judicial.
Vamos a ver con detalle cómo se hace esa reclamación de la diferencia cuando el destrozo es mayor que la fianza, qué documentación hay que tener para ganar (no para discutir), cómo justificar cada euro, y cómo plantearlo de forma profesional para que el inquilino no pueda esconderse detrás del típico “con la fianza ya tienes bastante, no pienso pagarte más”.
1. La fianza no es un “todo incluido”: qué cubre y qué no cubre
Empecemos por lo básico. La fianza es una garantía legal para dos cosas muy concretas:
- Impagos (rentas pendientes, suministros no pagados).
- Daños imputables al inquilino que excedan el uso normal.
Eso es importante: no hablamos de desgaste razonable (pared ligeramente rozada, una junta de silicona envejecida, una bombilla fundida). Hablamos de daños reales, anormales, que no son consecuencia natural del paso del tiempo.
Ejemplos que sí entran en el concepto de daño imputable:
- Puertas interiores rotas a golpes y marcos astillados.
- Persianas arrancadas.
- Cristales con fisuras por impacto.
- Colchones con manchas biológicas que los dejan inutilizables.
- Parquet hinchado por una fuga no comunicada durante semanas.
- Paredes con agujeros grandes, desconchones hasta el yeso, pintadas o pintura oscura aplicada sin permiso.
- Encimera quemada.
- Caldera manipulada, abierta y averiada.
- Aparatos de aire acondicionado colgando del soporte tras haber sido forzados a golpes.
Todo eso es imputable al inquilino. Todo eso es coste de reposición. Y todo eso es reclamable.
Ahora bien: casi nunca la fianza cubre todo ese destrozo. Cuando la reparación total cuesta, por ejemplo, 2.500 €, y la fianza es 1.000 €, aún quedan 1.500 €. Esos 1.500 € no desaparecen. No son “mala suerte”. No son “el riesgo de alquilar”. Esa diferencia se reclama.
La clave es hacerlo bien. Si lo haces con improvisación y quejas, pierdes. Si lo haces como debes —con prueba, desglose, plazos y advertencia formal—, cobras.
2. Primer paso: fijar el estado final justo cuando recuperas la posesión
La batalla legal se gana con cronología y prueba. Sin eso, el inquilino problemático va a negarlo todo. Hará dos cosas:
- Dirá “eso ya estaba así”.
- Dirá “tú lo has roto después de que yo me fui”.
Tu estrategia para cerrar esas dos salidas es esta:
1. Fija por escrito el momento exacto en el que recuperas la posesión.
Esto puede hacerse de dos maneras:
- Entrega voluntaria de llaves con firma: un documento sencillo donde el inquilino firma que el día X a la hora Y entrega llaves y devuelve la posesión de la vivienda.
- Lanzamiento judicial (si hubo desahucio): la diligencia del lanzamiento deja constancia de la fecha y hora en la que el inmueble vuelve a tu poder.
Esto es fundamental porque marca el “punto cero”. A partir de ese momento, tú puedes entrar. Y todo lo que documentes a partir de ese instante será “el estado en el que el inquilino devolvió la vivienda”.
2. Documenta el estado del inmueble inmediatamente, antes de tocar nada.
Haz tres cosas sin excepción:
- Vídeo continuo narrado:
Entras con el móvil grabando. Pasas por todas las estancias. Enseñas daños, suciedad extrema, humedades, puertas rotas, electrodomésticos reventados, persianas arrancadas, colchones inutilizables. Dices en voz alta la fecha y explicas que estás grabando justo tras la recuperación de llaves o lanzamiento. Ejemplo de narración útil:
“Hoy [fecha completa], tras la entrega de llaves del inquilino, accedo a la vivienda. Puerta del dormitorio principal rota desde dentro, marco astillado; parquet del pasillo hinchado y rodapié podrido por humedad; caldera sin tapa y con fuga; olor fuerte a humedad agria; colchón con manchas que lo hacen inutilizable; pared del salón con agujero de unos 15 cm.” Ese vídeo destruye después el “yo no lo dejé así”. - Fotos generales y de detalle con escala:
Para cada desperfecto serio, haz:- Una foto general (para ubicarlo en la estancia).
- Una foto de detalle con escala visual: tu mano abierta, una moneda o una regla junto al daño.
Así acreditas que no hablamos de un arañazo pequeño sino de un agujero de puño, de un parquet levantado dos centímetros, de una quemadura de diez centímetros de diámetro en la encimera, de una persiana literalmente arrancada.
- Acta privada de estado final con testigo adulto:
Ese mismo día, redacta un acta donde conste:- Fecha y hora de acceso.
- Dirección de la vivienda.
- Que accedes tras la devolución de llaves / lanzamiento.
- Descripción objetiva de los daños graves encontrados.
- Conclusión clara: “En el estado actual la vivienda no puede ofrecerse en arrendamiento inmediato sin reparación, saneado y sustitución de elementos. Existe perjuicio económico.”
Ese triple bloque (fecha de posesión + vídeo + fotos + acta con testigo) es decisivo. Todo lo demás se construye encima.
3. Segundo paso: demuestra cómo estaba la vivienda al inicio del contrato
El inquilino intentará decir que ya estaba todo roto cuando entró. Es su única defensa. Tú tienes que cerrarle esa puerta.
¿Cómo se cierra? Con el “antes”.
A) Inventario o acta de entrega inicial firmada al entrar.
El día que empezó el arrendamiento, lo profesional es firmar un anexo al contrato indicando el estado de la vivienda:
- “Paredes en buen estado, sin agujeros grandes ni desconchones hasta el yeso.”
- “Parquet sin abombamientos, sin hinchazones por humedad.”
- “Puertas interiores íntegras, marcos sin golpes ni roturas.”
- “Colchón limpio, sin manchas.”
- “Caldera funcionando, con tapa y sin fugas.”
- “Split de aire acondicionado fijado correctamente al soporte mural, sin carcasa rota.”
- “Persianas operativas, sin lamas arrancadas.”
Este documento debe estar firmado por ambas partes. Cuando el inquilino lo firma al inicio, está reconociendo por escrito que lo recibió bien. Si al irse te lo deja destrozado, su excusa de “ya estaba así” queda jurídicamente debilitada.
B) Fotos / vídeo de la vivienda antes de la entrada del inquilino.
Antes de alquilar (o el mismo día de entrega de llaves), graba un vídeo de la vivienda en buen estado. Enseña paredes, suelos, puertas, cocina, baño, caldera cerrada, aire acondicionado entero, persianas funcionando. Haz fotos también.
Ese material visual —tu “antes”— combinado con el vídeo y las fotos de salida —tu “después”— deja muy poco margen de discusión. A ojos de un juez, es muy claro: lo entregaste bien, te lo devuelven mal.
Sin ese “antes”, podrás reclamar, sí, pero la discusión será más áspera. Con ese “antes”, el pleito suele inclinarse a tu favor de forma bastante directa.
4. Tercer paso: cuantificar el daño con criterios profesionales, no con números al aire
Una reclamación seria no dice “me debes 3.000 € porque sí”. Una reclamación seria dice: “Aquí tienes el desglose exacto de lo roto, cuánto cuesta cada cosa y por qué es necesario repararla”.
Aquí entra el papel de los oficios (carpintero, pintor, fontanero, técnico de caldera, técnico de climatización, cerrajero, parquetista). Tú no quieres solo que arreglen: quieres que documenten.
A cada profesional pídele tres cosas claras:
- Descripción del daño tal y como lo encuentra.
- “Puerta del dormitorio rota por impacto; marco astillado; cerradura arrancada.”
- “Parquet hinchado en pasillo por humedad prolongada.”
- “Caldera manipulada; tapa frontal ausente; tornillos arrancados; fuga activa de agua; aparato inoperativo.”
- “Split de aire acondicionado descolgado del soporte mural; carcasa frontal fracturada; aletas internas partidas.”
- Causa aparente.
Esto es oro. Que el propio técnico deje por escrito:- “Daño compatible con golpe violento.”
- “Rotura por manipulación no profesional del equipo.”
- “Abombamiento debido a filtración constante no reparada ni comunicada.”
- “No se trata de desgaste natural.”
Esa frase enlaza el daño con una conducta imputable al inquilino, no con el paso del tiempo.
- Presupuesto o factura desglosada.
Nada de “arreglo piso: 2.500 €”. Eso es débil en juicio. Necesitas partidas separadas:- Sustitución de puerta interior + marco + cerradura: ___ €
- Reparación parquet pasillo 1,5 m² + rodapié podrido: ___ €
- Reparación / sustitución caldera para recuperar calefacción y ACS: ___ €
- Recolgado / sustitución split, carcasa y fijación mural: ___ €
- Saneado antihongos + repintado completo de pared afectada por humedad: ___ €
- Limpieza técnica / desinfección para eliminar olores y dejar la vivienda presentable: ___ €
Este desglose tiene dos efectos:
- Acredita que no estás intentando “reformar a su costa”, sino devolver la vivienda al estado en el que se le entregó.
- Te arma para juicio, porque cada euro que reclamas está respaldado por un presupuesto específico.
5. Cuarto paso: el lucro cesante, o lo que pierdes porque no puedes alquilar mientras reparas
Muchos propietarios reclaman solo el daño físico. Error. Hay otro concepto indemnizable: el lucro cesante, es decir, la renta que dejas de cobrar porque la vivienda ha quedado tan deteriorada que no puedes alquilarla inmediatamente.
Ejemplo real: te devuelven el inmueble sin puerta de entrada en condiciones, con caldera inservible, con humedad y moho en dormitorio, con parquet levantado y olor insoportable. ¿Puedes enseñar ese piso al día siguiente a un nuevo inquilino serio? No. Necesitas repararlo antes. Esos días (o semanas, o meses) sin renta no son culpa tuya: son un perjuicio directo causado por el estado en que te devuelven la vivienda. Y ese perjuicio también se puede reclamar.
¿Cómo se calcula?
- Determina la renta mensual que cobrabas (por ejemplo, 900 € al mes).
- Convierte esa renta mensual en renta diaria.
Vamos paso a paso:- 900 € / 30 días = 30 € por día.
(Divides 900 entre 30: 90 entre 3 es 30, así que 900 entre 30 son 30).
- 900 € / 30 días = 30 € por día.
- Cuenta los días reales en los que la vivienda estuvo inofertable por culpa directa del estado en que te la devolvieron:
- Tiempo en reparar puertas, recolocar cerradura, sanear humedad, cambiar parquet, recolgar el split, arreglar la caldera.
- Tiempo mínimo necesario para dejar la vivienda en condiciones razonables de habitabilidad, seguridad e higiene.
- Multiplica los días por la renta diaria.
Ejemplo:
Has tardado 40 días en dejar el piso otra vez presentable (entre pedir técnicos, ejecutar obra, secar paredes, desinfectar olores, pintar y dejarlo enseñable).
- 40 días x 30 € al día = 1.200 €.
Ese importe es tu lucro cesante. Ese dinero no ha entrado porque el piso estaba, literalmente, inhabitable. Y esa inhabitabilidad la ha generado el inquilino con su conducta, no tú.
Importante: el número de días debe ser serio y creíble. Si dices “cuatro meses sin alquilar”, pero los presupuestos muestran que podías haber reparado en dos semanas, pierdes credibilidad. Ajusta el cálculo a las reparaciones imprescindibles para poder ofrecer la vivienda en condiciones.
6. Quinto paso: cálculo final de lo que reclamas
Ahora juntamos todo y llegamos al punto clave: cómo se calcula la cantidad exacta que le vas a exigir al inquilino saliente.
El esquema siempre es este:
- Daño emergente (reparaciones materiales):
Sumas todas las partidas de reparación necesarias para devolver la vivienda a un estado alquilable equivalente al inicial: puertas, paredes, suelos, caldera, aire, persianas, cristales, limpieza técnica, saneo antihongos, pintura, etc. - Lucro cesante (pérdida de alquiler):
Sumas los días en los que la vivienda no se podía alquilar por culpa directa del estado en que te la devolvieron y los multiplicas por la renta diaria. - Total perjuicio:
Daño emergente + lucro cesante. - Aplicación de la fianza:
La fianza se imputa a ese total. Es decir, descuentas la fianza.
La fianza no es un dinero que “le pertenece sí o sí” al inquilino. Es una garantía precisamente para esto. - Diferencia pendiente:
Total perjuicio – fianza = cantidad que reclamas.
Ejemplo completo:
- Reparaciones materiales:
- Puertas nuevas y marcos: 900 €
- Reparación caldera manipulada: 450 €
- Parquet hinchado y rodapié podrido: 600 €
- Saneado de humedad y repintado profesional de dos estancias: 700 €
- Recolgado del split y sustitución de carcasa rota: 300 €
Total reparaciones = 2.950 €
- Lucro cesante:
- 40 días sin poder alquilar x 30 € al día = 1.200 €
- Perjuicio total:
- 2.950 € + 1.200 € = 4.150 €
- Fianza:
- 1.000 €
- Diferencia pendiente a reclamar:
- 4.150 € – 1.000 € = 3.150 €
Ésa es la reclamación. Y esa reclamación es legítima si está documentada como acabamos de ver. No es “un cálculo al aire”. Es una liquidación civil.
7. Sexto paso: requerimiento formal al inquilino antes de ir a juicio
Nunca vayas directamente a demanda sin antes exigir el pago formalmente. Ese paso intermedio es clave por dos razones:
- A veces, cuando el inquilino ve la seriedad documental y entiende que esto no es una amenaza vacía, paga o pacta.
- Si no paga, tu requerimiento escrito demostrará en juicio que le diste oportunidad previa y que actuaste de forma proporcionada.
¿Qué debe contener ese requerimiento?
- Identificación de la vivienda y del contrato (dirección, fechas).
- Fecha de finalización de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento).
- Relación detallada de los daños encontrados el mismo día, con lenguaje objetivo:
- Puertas interiores reventadas.
- Paredes con agujeros de gran tamaño.
- Parquet abombado por humedad prolongada sin comunicación.
- Caldera manipulada e inoperativa.
- Aparato de aire acondicionado descolgado y carcasa rota.
- Estado insalubre que impedía enseñar el inmueble.
- Referencia al inventario inicial firmado, que acreditaba buen estado al inicio.
- Referencia a las pruebas de salida:
- Vídeo grabado tras la entrega de llaves.
- Fotografías con escala.
- Acta de estado final con testigo adulto.
- Informes/partes de los técnicos donde se indica que los daños son consecuencia de golpes, manipulación o falta de aviso, no de desgaste normal.
- Adjuntar o enumerar los presupuestos/facturas de reparación.
- Exponer el cálculo del lucro cesante (días de indisponibilidad × renta diaria).
- Hacer la liquidación:
- Total perjuicio = reparaciones + lucro cesante.
- Se descuenta la fianza.
- Importe restante pendiente: X €.
- Conceder un plazo concreto de pago (por ejemplo, 7 días naturales).
- Advertir, con seriedad y sin insultos, que en caso de impago se interpondrá demanda civil de reclamación de cantidad incluyendo daños materiales, lucro cesante, intereses y costas.
Ese requerimiento es más que una carta: es la antesala de la demanda. Y si luego hay que ir a juicio, se aporta todo tal cual.
8. Séptimo paso: si no paga voluntariamente, demanda civil de reclamación de cantidad
Si el inquilino ignora el requerimiento o responde con el típico “con la fianza ya tienes bastante, no pienso pagarte más”, entonces se judicializa.
La vía es la demanda civil de reclamación de cantidad. ¿Qué se pide en esa demanda?
- El coste de reparación de los daños imputables al inquilino (puertas, paredes, parquet, caldera, aire, saneo, pintura, etc.).
- El lucro cesante (el tiempo en que no pudiste alquilar porque te dejaron la vivienda en estado inaceptable).
- Intereses legales.
- Costas del procedimiento (para que no seas tú quien asuma el coste de tener que ir a juicio por su incumplimiento).
Y muy importante: tu demanda no entra sola, va acompañada de todo lo que has preparado:
- Acta o inventario inicial firmado por el inquilino, que demuestra el buen estado al principio.
- Documento/firma de entrega de llaves o diligencia de lanzamiento, que demuestra la fecha de final.
- Vídeo y fotos del estado final el mismo día que recuperas la posesión.
- Acta de estado final firmada por un testigo adulto.
- Informes/partes técnicos que describen causa del daño y dejan claro que no es desgaste normal.
- Presupuestos y/o facturas desglosadas.
- Cálculo razonado del lucro cesante con fechas y cuantía diaria.
- Requerimiento formal previo con plazo de pago.
Cuando presentas todo esto, tu reclamación deja de ser “me debes porque me has hecho daño” y pasa a ser “estos son los hechos, estas son las pruebas, este es el coste directo, este es el perjuicio económico derivado, esta es la liquidación tras aplicar la fianza, y esta es la cantidad exacta que solicito”.
Así es como se gana.
Y, por último, si obtienes sentencia favorable y aun así el antiguo inquilino sigue sin pagar, esa sentencia es un título ejecutivo. Con ese título puedes pedir embargo de nómina, cuentas bancarias, devoluciones de Hacienda, etc. Que el inquilino te diga “no te voy a pagar ni un euro más” no significa que el asunto haya terminado. Significa que pasas de negociar a ejecutar.
9. Resumen práctico para el arrendador: cómo reclamar más allá de la fianza
Vamos a dejar el protocolo, claro y directo:
- Recupera la posesión con fecha y hora firmada o con diligencia judicial.
Sin esa marca temporal, el inquilino puede discutir la cronología. - Congela la escena y documenta el estado final inmediatamente.
Vídeo continuo narrado, fotos generales + detalle con escala, acta privada de estado final firmada por ti y un testigo adulto donde conste que la vivienda está destrozada e inhabitable. - Recupera la prueba del estado inicial.
El inventario/acta de entrega inicial firmado y las fotos/vídeo de cuando se lo entregaste en buen estado. Eso destruye la excusa “ya estaba así”. - Haz que los técnicos actúen como peritos.
Pídeles que dejen por escrito:- Qué han encontrado.
- Por qué está roto (golpe, manipulación, fuga no comunicada, abandono).
- Que no es desgaste normal.
- Cuánto cuesta repararlo.
Pide presupuestos desglosados.
- Calcula el daño emergente.
Suma todas las reparaciones necesarias para devolver la vivienda a un estado alquilable equivalente al inicial. - Calcula el lucro cesante.
Determina cuántos días reales no pudiste alquilar por culpa directa del estado en el que te devolvieron el piso.
Renta mensual ÷ 30 = renta diaria.
Renta diaria × días sin alquilar = lucro cesante. - Haz la liquidación económica completa.
(Daño emergente + lucro cesante) = perjuicio total.
Resta la fianza.
Diferencia pendiente = cantidad que vas a reclamarle. - Envía requerimiento formal fehaciente.
Enumera daños, adjunta (o ofreces) fotos, actas, presupuestos, cálculo de lucro cesante y liquidación final.
Dale un plazo corto de pago y avisa de que, si no paga, irás a demanda con petición de costas. - Si no paga, presenta demanda civil de reclamación de cantidad.
Reclama el daño emergente, el lucro cesante, los intereses y las costas.
Con sentencia favorable, si no paga, solicita embargo.
Esto es lo que diferencia a un propietario desprotegido de un propietario preparado.
Porque la realidad es la siguiente:
Cuando un inquilino deja la vivienda seriamente dañada, la fianza rara vez alcanza. Y no, no estás obligado a resignarte. Ni a asumir tú la diferencia. Ni a “darle las gracias por devolver las llaves”.
Si el destrozo cuesta más que la fianza, la diferencia también se reclama. Y bien montado, también se cobra.
