Has recuperado tu vivienda y lo que te encuentras es serio: paredes rajadas, puertas forzadas, olor insoportable, humedad sin tratar, muebles rotos, electrodomésticos destrozados, persianas arrancadas, cerraduras manipuladas. Le reclamas y su respuesta es inmediata: “Eso ya estaba así”, “es mentira”, “demuéstralo”.
Este perfil de inquilino es especialmente peligroso porque no solo causa daños: intenta protegerse negándolo todo y convirtiendo el problema en tu palabra contra la suya. Y si no te preparas bien desde el primer minuto, corres el riesgo de quedarte con la factura de reparación… y además con la impotencia.
Aquí vamos a trabajar de manera directa y práctica: qué hacer cuando el inquilino es conflictivo, niega los destrozos y amenaza con “búscate un abogado si quieres”.
Objetivo: dejar el caso listo para una demanda civil de reclamación de cantidad con todas las garantías posibles, de forma que la discusión deje de ser emocional y pase a ser documental, cronológica y técnica.
1. Entiende la situación: ya no estás discutiendo con él, estás preparando prueba para un juez
Este es el cambio mental que necesitas hacer desde el primer minuto. Con un inquilino colaborador, puedes negociar. Con un inquilino conflictivo que niega todo, no estás negociando: estás construyendo una carpeta de prueba.
A partir de ahora, cada paso que das debe tener una sola finalidad: que un tercero imparcial (un juez) pueda ver, incluso meses después, qué ha pasado y cuánto te cuesta arreglarlo.
Eso significa:
- Nada de insultos, audios, amenazas verbales. Eso no ayuda.
- Nada de arreglar y luego “ya hablaré con él”. Eso te mata la prueba.
- Todo lo que hagas tiene que dejar fecha, imagen, firma o sello profesional.
Tú no tienes que convencerle a él. Tienes que dejarlo preparado para convencer al juzgado.
2. Marca la fecha y cierra la posesión: que conste cuándo terminó su derecho a estar en la vivienda
El primer punto débil que intentan explotar los inquilinos conflictivos es la cronología. Te dirán: “Eso lo has roto tú después de que yo me fui” o “yo no he dejado todavía la casa, sigo siendo inquilino, no puedes entrar”.
Para evitarlo, necesitas dejar claro, por escrito, el día y la hora en que recuperas la posesión. Hazlo así:
A) Si hay entrega voluntaria de llaves:
Hazle firmar un documento sencillo que diga:
- Fecha y hora.
- Dirección de la vivienda.
- “El arrendatario X entrega las llaves al arrendador Y y devuelve la posesión material de la vivienda.”
- Firma del arrendatario y tu firma.
Con ese papel anulas de raíz la excusa “yo no me he ido”. A partir de ese instante nadie puede sostener seriamente que los destrozos aparecieron después si tú documentas el estado inmediatamente.
B) Si no hay entrega voluntaria y ha habido desahucio:
Tras el lanzamiento judicial, el acta del lanzamiento (la diligencia de la comisión judicial) es tu base temporal. Guarda esa diligencia de desahucio como oro: marca la fecha oficial en la que recuperas la posesión y demuestra que, desde ese momento, el inmueble ya es tuyo otra vez.
Este punto temporal es clave. En juicio, la cronología es casi tan importante como la fotos.
3. Documenta el estado de la vivienda de forma inmediata, completa y seria (vídeo + fotos + acta)
El gran error de muchos propietarios es “entré, vi el desastre, me puse malo, empecé a limpiar”. No. Primero pruebas. Luego ya limpiarás.
Necesitas tres capas de prueba, todas en el mismo momento, justo tras recuperar la posesión:
3.1. Vídeo continuo narrado (sin cortes)
- Coge el móvil y graba un recorrido completo de la vivienda, estancia por estancia.
- Empieza diciendo en voz alta:
“Hoy [fecha completa], tras la devolución de llaves por parte del arrendatario / tras el lanzamiento judicial, accedo por primera vez a la vivienda y documento su estado.” - Filma:
- Puerta de entrada, cerradura, marco (por si está forzada).
- Puertas interiores rotas, marcos astillados, bisagras arrancadas.
- Paredes con agujeros, desconchones, pintadas, golpes.
- Persianas arrancadas, cristales rotos, cerramientos forzados.
- Suelo levantado por humedad, moho visible.
- Cocina grasienta con encimera quemada, horno reventado, frigorífico en estado insalubre.
- Baño con juntas negras, filtraciones, plato fisurado.
- Aparatos (caldera sin tapa, aire acondicionado colgando, etc.).
Habla mientras grabas, pero habla en términos objetivos, no emocionales:
- “Puerta del dormitorio con patada, marco astillado y cerradura arrancada.”
- “Parquet del pasillo hinchado, rodapié podrido por humedad constante.”
- “Caldera con tapa caída, tornillos ausentes, fuga de agua visible.”
Este vídeo hace dos cosas:
- Sitúa cada daño en su contexto real (no son fotos sueltas).
- Vincula ese estado al día exacto de la recuperación de la vivienda.
Un juez entiende perfectamente un vídeo de ese tipo.
3.2. Fotografías generales y fotografías de detalle con escala
Después del vídeo, haz fotos. Con método:
- Foto general de cada estancia, para ubicar el daño (“el salón tal y como se encuentra”).
- Foto de detalle con escala (tu mano abierta, una moneda, una regla) donde se vea la rotura:
- Agujero en pared.
- Encimera quemada.
- Persianas arrancadas.
- Grieta en cristal.
- Moho negro en esquina.
- Split de aire acondicionado descolgado.
La escala es muy importante. Sin escala, el inquilino dirá “era un arañazo pequeño”. Con escala, el juez ve que es una apertura de 20 cm en el tabique.
Haz fotos también de zonas que huelen mal o están insalubres (colchones con manchas orgánicas, nevera con restos en descomposición). Aunque te dé asco, documenta antes de tirar nada.
3.3. Acta privada de estado final con testigo
Ese mismo día redacta un acta privada de estado final. No tienes que ir a notaría en todos los casos (aunque si el daño es muy elevado, el acta notarial de presencia es una opción muy fuerte). De entrada basta con lo siguiente:
- Fecha y hora.
- Dirección de la vivienda.
- Quién accede (tú) y quién acompaña (testigo).
- Descripción objetiva, por puntos, de los daños visibles:
- “Puerta de dormitorio principal reventada desde el interior; marco astillado, bisagra inferior arrancada.”
- “Pared del salón con agujero de aprox. 15 cm de diámetro a la altura de la cadera; pintura levantada y desconchada hasta el yeso.”
- “Parquet del pasillo abombado por humedad antigua junto al baño; rodapié podrido y con olor agrio.”
- “Equipo de aire acondicionado split colgando del soporte, carcasa frontal rota, aletas partidas.”
- “Caldera sin tapa frontal, tornillos ausentes, fuga visible.”
- “Colchón dormitorio principal con manchas de orina y olor intenso, inutilizable.”
- Conclusión:
“En este estado la vivienda no es apta para ofrecerla en arrendamiento inmediato sin reparación, saneamiento y sustitución de varios elementos, lo que genera un perjuicio económico.”
Lo firmas tú y lo firma el testigo (administrador de fincas, agente inmobiliario, familiar adulto, cerrajero presente, etc.).
¿Por qué este acta es vital?
Porque el inquilino conflictivo va a negar TODO. Si no hay testigo, él dirá “se lo inventa”. Si hay testigo adulto firmando que lo vio igual que tú, su negación pierde mucha fuerza.
4. Recupera el “antes”: sin el estado inicial no puedes destruir su defensa
El inquilino conflictivo dirá siempre dos cosas:
- “Eso ya estaba así cuando entré.”
- “Es desgaste normal.”
Tu trabajo es demostrar que es falso. ¿Cómo?
A) Inventario / acta de entrega inicial firmada al inicio del contrato
Si actuaste con rigor al inicio del alquiler, ya deberías tener un documento firmado por ambas partes donde consta el estado inicial: paredes sin golpes ni desconchones, parquet sin hinchazón, puertas íntegras, caldera cerrada y operativa, aire acondicionado bien colgado, colchón limpio y utilizable, persianas funcionando.
Ese documento hunde el “ya estaba así” porque es su propia firma reconociendo que NO estaba así. Si aún no haces este tipo de inventario firmado al inicio, a partir de ahora hazlo siempre. Es imprescindible para inmuebles que quieras alquilar con seguridad jurídica.
B) Fotos y/o vídeo de entrega inicial
Antes de que él entrara (o el mismo día de entrega de llaves), deberías tener fotos o vídeo completo de la vivienda en buen estado. Especialmente:
- Puertas íntegras.
- Paredes limpias y sin agujeros.
- Suelo plano, sin abombamientos.
- Persianas intactas.
- Cristales sin grietas.
- Caldera cerrada, sin goteo.
- Aire acondicionado bien sujeto, sin rajas.
- Baño sin moho ni juntas negras.
- Cocina limpia, encimera no quemada.
Esto es lo que, más adelante, mata la frase “esto ya estaba así”. Cuando puedes enseñar el antes y el después en dos documentos visuales fechados, el conflicto deja de ser tu palabra contra la suya. Se convierte en una comparación objetiva.
5. El técnico es tu perito: haz que deje constancia de la causa del daño
Una demanda de reclamación de cantidad no se gana solo diciendo “mira qué roto está”. Se gana explicando por qué está roto y quién tiene la culpa.
Por eso, cada vez que llames a un profesional para reparar (cerrajero, climatización, fontanero, parquetista, pintor), no le pidas únicamente el arreglo. Pídele TRES cosas:
- Descripción del estado en el que lo ha encontrado.
Ejemplo:
“Puerta de dormitorio arrancada de su marco, marca evidente de patada desde el interior, bisagra inferior completamente partida.” - Causa aparente.
- “Rotura compatible con impacto violento.”
- “Caldera manipulada; frontal desmontado sin tornillos, latiguillos doblados, fuga activa.”
- “Split de aire acondicionado descolgado por golpe, carcasa frontal fracturada, aletas partidas manualmente.”
- “Parquet levantado e hinchado por filtración continua de agua procedente del baño, sin comunicación previa al propietario.”
- Presupuesto detallado o factura desglosada.
Desglose por partida: mano de obra, materiales, sustitución de puerta, recolocación de split, saneamiento de humedad, pintura antihongos, etc.
Cuando un técnico deja por escrito que un daño es “compatible con golpe violento” o “con manipulación sin autorización”, estás acercando muchísimo la responsabilidad al inquilino. Esa frase que hoy le pides al técnico será mañana la línea que el juez leerá más atenta que cualquier audio enfadado que le hayas mandado tú al inquilino.
6. Estructura tu liquidación económica: daño emergente + lucro cesante – fianza
Un juez no quiere ver una cifra inventada. Quiere ver una liquidación clara y razonable. Lo normal es esto:
A) Daño emergente (reparar lo roto)
Incluye:
- Reposición puertas reventadas, cambio de marcos, nuevas cerraduras interiores.
- Arreglo de pared con agujeros y desconchones (emplastecido, lijado, repintado de la pared completa para que no quede parche).
- Saneado de humedades y parquet hinchado (sustitución de lamas, rodapiés podridos).
- Limpieza técnica/desinfección si el estado higiénico lo exige (colchones contaminados, olores intensos).
- Reparación de caldera manipulada o sustitución si ha quedado inservible.
- Recolgado / sustitución del aire acondicionado forzado a golpes.
- Persianas arrancadas, cristales rotos, cerramientos de ventana forzados.
Todo con factura o presupuesto profesional.
B) Lucro cesante (lo que dejas de ingresar porque el piso, tal y como te lo devuelve, no es alquilable)
Ejemplo: tú alquilabas la vivienda por 900 € al mes.
Paso a paso:
- 900 dividido entre 30 días = 30 € por día.
- Para poder enseñar la vivienda otra vez necesitas, por ejemplo:
- 2 días de carpintero para puertas.
- 2 días de pintor y secado.
- 1 día técnico de climatización/fontanero.
Total: 5 días.
Cálculo:
- 30 € por día x 5 días = 150 €.
Ese dinero lo pierdes por culpa directa del estado en que te devuelven el inmueble. Se reclama.
C) Fianza
La fianza no es un “premio” del inquilino. Está para cubrir:
- Impagos.
- Daños que exceden el uso normal.
Así que coges el total (daño emergente + lucro cesante), imputas la fianza a esa cantidad y luego reclamas la diferencia.
Ejemplo práctico:
- Reparaciones totales acreditadas: 1.350 €
- Lucro cesante: 150 €
- Total perjuicio: 1.500 €
- Fianza: 1.000 €
- Diferencia pendiente: 500 €
Esa diferencia es la que vas a reclamar formalmente. Y la vas a reclamar ya con papeles en la mano.
7. Requerimiento formal al inquilino: obligatorio antes de ir a juzgado
Nunca saltes directamente a demanda sin antes hacer una reclamación fehaciente bien montada. Ese paso intermedio te protege y, en muchos casos, hace que el inquilino pague para evitar juicio.
El requerimiento debe incluir:
- Identificación de la vivienda y del contrato (dirección y fechas).
- Fecha exacta de recuperación de la posesión (la que tienes firmada o la del lanzamiento).
- Relación detallada de los daños, con lenguaje objetivo:
- “Puerta de dormitorio principal rota por impacto violento; marco astillado; cerradura arrancada.”
- “Split de aire acondicionado descolgado, carcasa partida, aletas rotas manualmente.”
- “Caldera con tapa retirada, fugas visibles, manipulación interna sin autorización.”
- “Parquet del pasillo abombado por humedad prolongada procedente del baño; rodapiés podridos.”
- “Pared del salón con agujero de aprox. 15 cm de diámetro y pintura arrancada hasta el yeso.”
- Referencia al estado inicial:
“En el acta de entrega inicial, firmada por ambas partes, la vivienda se entregó con puertas íntegras, paredes sin agujeros, caldera operativa, parquet en buen estado y sin humedades visibles.” - Adjuntar o poner a disposición:
- Acta de estado final con testigo.
- Fotografías y vídeos.
- Informes/tickets técnicos (fontanero, climatización, carpintero, pintor) donde se indica que los daños son compatibles con golpes/manipulación, no con desgaste normal.
- Presupuestos o facturas desglosadas.
- Cálculo del lucro cesante por días de indisponibilidad.
- Liquidación económica:
- Importe total de las reparaciones.
- Lucro cesante.
- Imputación de la fianza a ese total.
- Diferencia pendiente (cantidad exacta que reclamas).
- Plazo breve de pago (por ejemplo, 7 días naturales).
- Advertencia expresa: si no paga, se interpondrá demanda civil de reclamación de cantidad solicitando también las costas.
Ese requerimiento cumple dos misiones:
- Le muestra que estás preparado y que no vas de farol.
- Sirve luego como prueba de que actuaste de forma razonable antes de judicializar.
8. Si sigue negando y no paga: demanda de reclamación de cantidad
Si el inquilino conflictivo se mantiene en “es mentira, no pago nada”, entonces ya has hecho tu trabajo previo y puedes ir a demanda con garantías.
En esa demanda civil de reclamación de cantidad, pedirás que el juzgado condene al inquilino a pagar:
- El coste de reparación (daño emergente) con base en presupuestos/facturas.
- El lucro cesante (días sin poder alquilar por el estado en que devolvió la vivienda).
- Intereses.
- Costas.
Y aquí viene lo importante: tu demanda irá apoyada no en opiniones, sino en:
- El acta o inventario inicial firmado por él, donde reconoce el buen estado inicial.
- Las fotos y/o vídeo de ese estado inicial.
- La firma (o diligencia judicial) acreditando la fecha en que recuperas la posesión.
- El vídeo narrado y las fotos con escala del estado final, hechas inmediatamente tras la recuperación.
- El acta final con testigo donde se describe el destrozo.
- Los informes/partes técnicos que hablan de golpes, manipulación, falta de aviso.
- Los presupuestos y el cálculo del lucro cesante.
- El requerimiento formal que le hiciste y que ignoró.
¿Ves el cuadro? Has convertido una pelea personal en un expediente técnico.
Con ese expediente, la típica defensa del inquilino conflictivo (“es mentira”, “eso ya estaba así”, “es desgaste normal”, “me quiere estafar”) se queda sin soporte. Y una vez el juzgado estime tu reclamación y dicte sentencia, esa sentencia es ejecutable: si no paga voluntariamente, se puede solicitar embargo de nómina, de cuentas bancarias, de devoluciones de Hacienda, etc.
9. Resumen operativo para el propietario frente a un inquilino que niega los destrozos
Déjalo por escrito. Lo siguiente es tu guion:
- Cierra posesión con fecha y hora.
Firma de entrega de llaves o diligencia de lanzamiento. Ese documento mata el “yo no entregué el piso”. - Documenta el estado final inmediatamente.
- Vídeo continuo narrado (toda la vivienda, sin cortes).
- Fotos generales + detalle con escala de cada daño relevante.
- Olores, humedades, suciedad extrema, roturas físicas: todo se graba ANTES de limpiar.
- Acta privada de estado final con testigo adulto.
Que el testigo firme que vio las puertas rotas, el parquet hinchado, el split colgando, la caldera manipulada, etc. Eso derriba la idea de que “te lo inventas”. - Recupera el estado inicial.
- Inventario/acta de entrega inicial firmada.
- Fotos/vídeo del piso en buen estado al comienzo del contrato.
Esto destruye el “ya estaba así”.
- Llama a técnicos como peritos prácticos.
Pídeles que por escrito indiquen causa aparente del daño (“golpe violento”, “manipulación sin autorización”, “fuga mantenida sin aviso”). Pide presupuesto desglosado. - Haz la liquidación económica clara.
- Reparar + limpiar + sustituir = daño emergente.
- Días que no puedes alquilar = lucro cesante.
- Resta la fianza.
- Resultado = cantidad pendiente.
- Requerimiento formal fehaciente.
Le das plazo corto de pago, adjuntas todo, y adviertes que vas a demanda si no paga. - Si no paga, demandas.
Con toda la carpeta: estado inicial, estado final, actas, fotos, partes técnicos, presupuestos, lucro cesante, requerimiento.
Pides también costas. - Ejecución si no cumple sentencia.
Con sentencia favorable, puedes solicitar embargo de nómina, cuentas y devoluciones fiscales si sigue negándose.
Ese es el camino ordenado para enfrentarte a un inquilino problemático que niega los destrozos. Él se protege negando. Tú te proteges documentando.
Cuando la discusión pasa de “yo digo / tú dices” a “aquí están las fechas, las firmas, las imágenes y los presupuestos”, el conflicto deja de ser ruido y se convierte en una reclamación civil seria, cuantificada y ejecutable. Y, llegado ese punto, quien ha destrozado la vivienda suele acabar pagando.
